「自宅は購入するのがいいですか？賃貸の方がいいですか？」
不動産投資の勉強会を開催していると時々受ける質問があります。それは「自宅は購入するのがいいですか？賃貸の方がいいですか？」というものです。
さて、皆さんはこの質問についてどう考えますか？私の回答はいつも「購入する方がいい。ただし、条件付きで」というものです。
私がお世話になっている不動産屋の方が言うにも「自宅は賃貸ではなく購入した方がいい」です。
何故かというと、物件を賃貸に出して利益を得ている私たちのようなオーナーがいるという事実があるからです。不動産屋が言う話だから物件を売るための常套句だ、そうと言ってしまえばそれまでですが、それだけで終わらせるのは考えものです。
ずっと賃貸で住んでいる50代の男性はこんなことを言っていました。「20代の頃にこの家を買っていたら、今頃はローンの返済も終わって、自分のものになっていた」と。
自宅に住むのに同じお金を支払うのであれば、最終的にその家が自分のものになる方が望ましいのではないでしょうか。
ただ、もちろん物件を購入することはそれなりにリスクもあります。
買ってまで住みたくないという人たちは、リスクを取りたくないのですから、それはそれで正しいのです。正解はありません。ずっと同じ家に住みたいとは思わない、という理由で賃貸に住んでいる人もいるかと思います。
私は自宅を購入して住んでいます。しかし、おそらく不動産投資というものを知らなければ、まだ自宅を購入してはいなかったと思います。
よく言われる「家は生涯で一番高い買い物」という考えを持っていたら購入はしていなかったでしょう。
では、なぜ今、物件を購入して住んでいるのか？それは、不動産投資の考え方のもとに物件を選び、購入することができたからです。
私はサラリーマン時代、ありがたいことに月に1万円で寮に住むことができていました。仮に退職してもこの金額で住めるのであれば、物件を購入することはなかったかもしれません。
ですが、もちろんそんなことはあり得ない話です。退職して普通に賃貸で住むとなると、都内だとワンルームでも月に10万円近くになることもざらです。いうなれば、毎月10万円の掛け捨ての保険に入る感覚にも思えてきます。私はそれをしたくはありませんでした。
そうかと言って、普通の感覚で自宅を購入すると、これからいろいろと環境も変わっていきますので、さまざまなリスクを背負うことになります。であれば、これまで学んできた不動産投資の知識を動員すればよいのです。不動産投資の目線で自宅を購入するのです。これは結構おすすめです。
数年程度住むことを前提として自宅を購入するのです。不動産投資家の目線で購入するので、当然自分がその家を出るときには貸し出せるような物件、つまりキャッシュフローを生んでくれる物件を購入しておくのです。また、場合によっては売却してまとまった利益を出すのでもよいでしょう。
一時的な自宅として物件を購入することにはいろいろなメリットがあります。住んでいる期間に支払ったローンの返済により、その家を出るころにはローンの残債が減っています。定期積立でもしている感覚で住むことができるかもしれません。
また、相場よりも安い価格で物件を選定しているので、売却時には購入時よりも高値で売れることを見込んで購入しますが、すでに返済済みのローンの額も考慮すると、より大きな売却益を見込めます。さらに、自分が住むので、投資用のローンではなく、金利の安い住宅ローンを活用することもできるのです。
実際に私が現在住んでいる物件の例をご紹介します。私の場合ですと、すでに4年近くは住んでいますので、その期間のローンの返済は済んでいますし、インターネットで検索してみても物件の価格は、購入したときよりも値上がりしています。
購入時は690万円、今では850万円でインターネットに掲載されています。そして、返済済みのローンは次のように計算することができます。
月額約3万円×12か月×4年＝144万円
管理費も考慮すると、この物件には月額約4万円で住むことができています。格安のワンルームを購入することができました。つまり、仮に今この物件を売却するとなると、下記のようにプラスの収支を見込めることになります。
850万円－（690万円－144万円）＝304万円
もちろん、売却益に対しての税金や管理費などがかかってきますので、この金額がそのまま利益になるわけではありません。ですが、一時的に自宅として住むことができ、なおかつこのような結果が得られるのであれば、ある程度満足できる投資だったと言えるのではないでしょうか？
私個人の意見としては自宅は購入するに限ります。ただし、投資家目線で。この物件を購入せずに仮に4年間賃貸で住んでいた場合は次のようになります。
賃料54,000円＋管理費等7,900円＝61,900円
61,900円×12か月×4年＝2,971,200円
約300万円が家賃としてかかっていたことになります。この金額を皆さんはどう考えますか？
同じように自宅に住むことで、一方は300万円のお金をいただき、もう一方は300万円のお金を支払う。投資にはリスクはつきものです。ですが、正しい知識を身につければそのリスクは減らすことができます。良い物件は、投資するにも自宅として住むにも良い物件なのです。
P.S. そろそろ次なる自宅に移ろうかと検討中です。
この記事を書いた人：
不動産投資家 岡竜一